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债务压顶 富力立于危墙之下-世界上最恶心的食物

债务压顶 富力立于危墙之下

但时运不济,黑天鹅再次出现。

由于2015年、2016年富力发行了多期期限较长债券,加上2018、2019年也密集发债覆盖回售和新增。

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按照孙宏斌的“销债比”理论,富力的销售额至少要超过1600亿元,即销售额与有息负债比例大于1,才能保证现金流安全。

总负债3400多亿元,扣除近400亿元的合同负债,还有3000亿元左右的金融负债,包含应付票据、应付账款、其他应付款、借款、租赁负债等。

这些都为危墙添砖加瓦。从2016年说起,当年富力超额完成销售任务,一扫前一年未完成任务的阴霾。同时,前两年的信贷宽松,使得富力账上可动用现金,达到历史最高水平。

李思廉和张力怎么也不会想到,富力竟然与泰禾并列,成为本年度资本市场最担忧的千亿房企。

这让只有女儿的李思廉怎么想,有那么点意思。

最头疼的是,到了2019年底,富力的有息负债总额进一步扩大到1971.41亿元,销债比只有0.7,显然已经下探到红线位置。

甚至,富力员工是否按时拿到工资。

当年,富力也开始将所收购酒店资产打包,进行证券化融资,融资渠道看起来依然畅通无阻。

“摔杯”风波收购成功后,被胜利冲昏头脑,没有及时降杠杆,在城市更新领域的激进投资,融资领域的“涸泽而渔”。

相对于公司债和中票,PPN流动性较差,只能在认购的定向投资人之间流转,因此利率一般较中票高50-100个BP。

除此之外,富力目前有40亿元私募公司债已通过,目前未发行,以及北京富力万丽酒店ABS25.27亿元,5月中旬已反馈,尚未最终发行完成。

李思廉、张力面临着一个杠杆臃肿的富力。

也就是说,就算富力不拿地、不新增投资,富力2020年至少需要现金1454.14亿元,才能维持运转,对比2018年末的1234.94亿元金融负债,至少是200亿元的缺口。

几乎所有人都认为,置富力于险境的危墙,起于三年前那场世纪并购,近200亿元接盘万达酒店资产包。

5月22日,银行间市场交易商协会网站披露,富力50亿元的定向债务融资工具(PPN)注册成功,额度两年内有效,招商证券和中国银行为主承。

这一点无法完全否认,但也不能将全部原因归结于此。如今以“马后炮”视角来解读,那场并购有着必然性,也有着偶然。

这200亿元可以从多个方面出来:多卖200亿元的房子、合作开发小股东投资款、或者就是融资。

销售回款出现波动,富力的现金进一步被消耗,从229亿元下降至一季度末的172亿元。如果没有新增现金,这点钱大概可以支撑富力:

今年有特殊的情况,加快卖房没有立竿见影的效果,停止拿地也是治标不治本。

但是明显可以看到,富力债券融资正变得越来越困难,成本越来越高,期限越来越短,资本市场的担忧情绪渐浓。

2019年是富力“滑铁卢”的一年。

考虑到富力沉淀了700亿元的酒店、写字楼资产,2018年的1300亿元销售额对1600亿元的有息负债,仍在可接受范围之内。

简单来理解,PPN就是私募中票,只针对定向投资人发行,签署定向投资协议,也只需对定向投资人披露信息。

这样的融资力度显然无法解渴。

到2018年底的时候,富力有息负债已超1600亿元,其中银行贷款、债券、非标融资占比分别约50%、30%、20%。

更遗憾的是,资本市场从来都是锦上添花,没有雪中送炭。

富力今年须偿还债券的额度并不大,资本市场价格异动成交的债券,也基本为明年到期。

对于富力这样一头月均消耗现金超百亿的现金怪兽,只剩下直接债务融资,成为富力顺滑现金流的最佳方法。

到了2017年,富力再次超额完成销售任务,世纪并购在摔杯风波中戏剧性落幕。

其中一年内需要支付的金融负债为1454.14亿元,其中有息负债为622.7亿元。

今年的疫情让楼市几乎冰封。前四个月,富力的权益总销售额259.3亿元,同比下降超两成,按照全年1500亿元销售目标,完成进度不足两成。

富力未来怎么走?可以观察几个信号,是否新拓展融资渠道,5月份销售额是否大幅度新增,是否开放项目合作,拿地限制是否解禁。

30天。从公开信息来看,富力至少祭出了几项措施:加快卖房、停止拿地、积极融资。

来源:好猫财经销售下滑、债市异动、配股救命。

收购在财报上的反映,是当年投资现金流出超过200亿元,但凭借出色融资额度,让富力看起来轻松掌控全局。

前几天,一家名为实地地产的公司在港交所提交IPO资料,这家公司为富力二老板张力儿子所控制。

债务压顶 富力立于危墙之下

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2018年,富力一举跨越千亿销售额,经营活动现金流入同时突破千亿,管理层信心想必大增,重回巅峰指日可待。

首先是销售额远低于1600亿元的销售目标,经营活动净现金流负值超100亿元,而融资受信贷紧缩影响,相比前一年几乎没有了增量。

富力的高负债,让其在资本市场融资变得越来越困难,成本越来越高,以至于李思廉和张力也不得不“割肉”配股,用股权换来昂贵救命钱。

Comments (2)

  • Brad Bukovsky

    两市全天窄幅震荡,债务压顶 富力立于危墙之下大消费板块表现抢眼。

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    • Brad Bukovsky

      ▲许多国家都在研发新冠病毒疫苗。债务压顶 富力立于危墙之下(示意图/路透)

      回复
  • Brad Bukovsky

    记者潘慧中/综合报导李妍瑾25日迎来35岁生日,债务压顶 富力立于危墙之下没想到今日早上8点多的时候,她疑似在脸书直播轻生画面,不但吓坏观看的粉丝,警察也立刻上门关切,她随后立刻关闭直播,身心状况让不少网友相当担心。

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